Den Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks aus dem Privatvermögen müssen Sie grundsätzlich nur versteuern, wenn Sie es innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen. Die Steuerlast ist aber nur ein Faktor - manchmal ist eine Wertsteigerung oder ein Liquiditätsengpass so groß, dass man die Steuerlast in Kauf nimmt. Dann sollte man sich auch fragen, was steuerlich mit dem eventuell noch vorhandenen Darlehen passiert. In der Regel sollte ein Darlehen beim Verkauf getilgt oder für eine andere Immobilie verwendet werden. Nur dann sind die Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Der Verkaufserlös muss dabei vollumfänglich zur Darlehenstilgung eingesetzt werden. Reicht das nicht aus, können die Darlehenszinsen als nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden und die Steuerlast mindern.
Die Volltilgung eines Darlehens lässt sich die darlehensgebende Bank in der Regel gut bezahlen, und zwar mit einer Vorfälligkeitsentschädigung. Diesen Umstand erkennt das Finanzamt als Rückzahlungshindernis an, weil sich kein Steuerzahler aus rein steuerlichen Gründen wirtschaftlich unsinnig verhalten muss. Daher darf sich die Schuldentilgung bei einem solchen Rückzahlungshindernis verzögern. Die Zinsen dürfen trotzdem weiterhin als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden.
In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster (FG) sollte ein Grundstückseigentümer zwischen 150.000 € und 180.000 € als Vorfälligkeitsentschädigung für die verfrühte Tilgung seines Darlehens zahlen. Daher setzte er den Verkaufserlös nicht zur Schuldentilgung ein, sondern „parkte“ ihn in einem Geldmarktfonds. Das war aus Sicht des FG allerdings ein Fehler. Dadurch, dass das Darlehen nämlich einer anderen Einkunftsart - den Einkünften aus Kapitalvermögen - zugeführt wurde, griff der Grundsatz der späteren Schuldentilgung nicht mehr.
Infolgedessen konnten die Darlehenszinsen nur als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften abgezogen werden. Bei diesen Einkünften hatte der Kläger aber von vornherein keine Überschusserzielungsabsicht, da der Geldmarktfonds weniger Zinsen generierte, als das Darlehen an Zinsen kostete. Die Verluste entfalteten daher keine steuerliche Wirkung - es handelte sich um Liebhaberei. Dem Grundstückseigentümer bleibt nur noch der Gang vor den Bundesfinanzhof, da das FG die Revision zugelassen hat.
HINWEIS:
Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und das Darlehen noch nicht tilgen? Wir beraten Sie gern zu der Frage, wie Ihre Zinsaufwendungen auch künftig steuerliche Berücksichtigung finden.
Fundstelle: FG Münster, Urt. v. 11.03.2016 – 4 K 173/13 E, Rev. zugelassen; www.justiz.nrw.de