Fallen beim Verkauf Ihrer Immobilie Maklergebühren an, können Sie diese als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Dies gilt nach einem aktuellen Urteil des Finanzgerichts Münster (FG), soweit Sie mit dem Verkaufserlös Darlehen tilgen, die Sie zur Finanzierung anderer Mietobjekte aufgenommen haben. Dieses Urteil dürfte auf breites Interesse stoßen. Denn grundsätzlich gehören Maklergebühren, die - wie Vorfälligkeitsentschädigungen - beim Verkauf eines Vermietungsobjekts anfallen, als Veräußerungskosten zum nichtsteuerbaren Vermögensbereich. Deshalb können sie steuerlich nur bei den Spekulationsgewinnen berücksichtigt werden.
Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Hausbesitzer einen Makler beauftragt, eines seiner drei Mietobjekte zu verkaufen. Die Finanzierung der weiterhin vermieteten Wohn- und Geschäftshäuser war über eine Grundschuld auf dem verkauften Grundstück abgesichert worden. Nach dem erfolgreichen Verkauf verwendete der Hausbesitzer den Verkaufspreis größtenteils zur Tilgung von Darlehen, die der Finanzierung der beiden anderen Mietobjekte dienten.
Vor diesem Hintergrund hat das FG die Aufwendungen, die dem Hausbesitzer beim Verkauf des einen Mietobjekts entstanden waren, als Geldbeschaffungskosten beurteilt. Diese hängen mit den Mieteinkünften aus den anderen Immobilien zusammen, soweit der Hausbesitzer mit dem Verkaufserlös die anderen Mietobjekte finanziert. Das gilt allerdings nur, wenn er diese Finanzierung von vornherein beabsichtigt hatte.
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Hinweis: Das Finanzamt hat im Hinblick auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zu Vorfälligkeitsentschädigungen Revision gegen die Entscheidung eingelegt. Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die durch den Verkauf eines Mietobjekts ausgelöst wurde, ist laut BFH in keinem Fall als Werbungskosten bei Einkünften aus einer neuen Kapitalanlage zu berücksichtigen: weder wenn der Restkaufpreis tatsächlich für die neue Kapitalanlage verwendet noch wenn bereits beim Verkauf über den Kaufpreis zur Kredittilgung verfügt wurde. |
Quelle: FG Münster, Urt. v. 22.05.2013 – 10 K 3103/10 E, Rev. (BFH: IX R 22/13); www.stx-premium.de