Der Kauf einer Immobilie löst Grunderwerbsteuer aus, die im günstigsten Fall 3,5 % des Kaufpreises beträgt (mittlerweile nur noch in Sachsen und Bayern). Bei einer Zwangsversteigerung entspricht der Kaufpreis dem Meistgebot.
Um seine Grunderwerbsteuerlast zu mindern, wollte ein Wohnungskäufer kürzlich auch die Instandhaltungsrücklage, die bei der Versteigerung zusammen mit der Immobilie auf ihn übergegangen sei,
berücksichtigt haben.
Nach Ansicht des Finanzgerichts Sachsen konnte er diese Rücklage aber gar nicht erworben haben.
Denn die Instandhaltungsrücklage gehört nicht zur Immobilie, sondern zum Verwaltungsvermögen, das bei der Zwangsversteigerung nicht auf den Erwerber übertragen wird. Somit kann sie auch nicht steuermindernd berücksichtigt werden.
Die Trennung des Verwaltungsvermögens von den Gebäuden ist für Wohnungseigentümerge-meinschaften - in diesem Fall der ursprüngliche Eigentümer - seit 2007 möglich. Der Gesetzgeber hat eine Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigen-tümergemeinschaften geschaffen: Auch die Gemeinschaft als solche kann unter anderem
- am Rechtsverkehr teilnehmen,
- Immobilien erwerben und
- Bankkonten einrichten.
Daher kann es Verwaltungsvermögen geben, das bei einer insolvenzbedingten Versteigerung gesondert unter den Hammer kommt. Auch wenn der neue Eigentümer die Rücklage selbst bildet, wirkt sich das
übrigens nicht steuermindernd aus.
HINWEIS
Nicht nur bei Zwangsversteigerungen, sondern auch bei anderen Immobilienerwerben beraten wir Sie gern.
Fundstelle:
FG Sachsen, Urt. v. 25.06.2014 – 6 K 193/12; www.stx-premium.de